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建築旅人》全世界都關注的議題,老屋如何活用和轉型

城市的發展,除了有不斷新建出來的建築之外,原有老舊建築的處理,也是現代社會面臨的最大課題。改變城市風貌的方法,並非一味地拆舊蓋新,將現有的建築以整建的方式賦予新生命,也是一種活化建築的方法。為了對老建築活用有更多的認識,我們採訪了張恩誠建築師,請他從現有的法令和國外的案例切入,讓大家快速理解台灣目前關於整建或改建的法令,以及如何活用老空間。

歷史建物用「修建」

談到建築行為,多數人應該都不清楚在新建、增建、改建、修建的差別究竟是什麼,而以都市更新來說,則是重建和整建與這兩種。

古蹟修建必須依照當時的工法與建材來進行修復,位於台北市西門町的八拾捌茶輪番所,其前身為西本願寺廣場輪番所。

所謂的「修建」除了一般建物為進行防水隔熱等的整修行為外,還有古蹟資產的修復行為。因為老房子具有歷史價值、或被定為古蹟,要把建築物恢復成原有的面貌,這也是現在常見與政府配合的老屋改造的建築方式。而這種方式必須要找到和建築相同的舊材料,依照原本的工法來修建,是屬於難度比較高的改造方式。

民間一般的房子若沒有被定位為歷史建築,比較不會用修建的方式,因為修建的成本較高,所以民間以「整建」與「改建」為主,特別又以「整建」為多。

民間常用的「整建」

▲這是30年前英國建築師在陽明山蓋的房子,依照法規的要求,如果進行整建,建築結構體和樓地板面積都必須維持原本的狀況。

「整建」是指建築物保留原本的結構體,高度、樓地板面積不變,只做包含外牆和室內的重新規劃。

所謂的樓地板面積不變,簡單來說,就是樓地板面積除了每一層樓加總的面積不能改變,建築面積(一個樓層的面積)也不能改變。例如一層50坪,三層樓150坪,整建不能讓一層50坪的坪數改變。而高度上,現在的法令極限平均最高三米六,部分可以四米二,整建可以把平屋頂改成斜屋頂,但閣樓不能超過單層高度的四分之一。

「整建」時原本舊有的使用執照,因為整建後外觀不同了,就必須要申請變更原本的使用執照,但使用執照的變更不像「重建」有許多衍生審查,所以難度相對降低,時間與費用上也差很多。

另外整建可以變更使用目的,例如自用住宅變更為商業用途。即使使用目的不變,只要動到屬於建築物的主要構造樑、柱、牆、樓板這四項,也是要申請變更。

如果改變建築物原有的結構,就是屬於「改建」,「改建」是因為除非有特殊用途,才會用「改建」,例如原本是倉庫,要改建為旅館或是商場。把房子的用途改成旅社,有些是屬於「整建」的範圍,如果是做大幅度的修改,雖然面積符合法規,但是構造已經大幅度修改,就屬於「改建」。

「重建」就是打掉重新蓋

「重建」的理解很簡單,不過重建必須申請建築執照,建築執照牽涉的項目很廣,在申請建築執照之前要申請建築線的指示,還要請大地技師做地質的專案報告,瞭解地質狀態,還包括將來消防的審查等等,不光是建築師申請,還要外審,若建地位於山坡地,還會有山坡地審查、水土保持計畫等項目,這些都是建築執照衍生出來的。

▲陽明山過去是許多外國人居住的地方,現在仍保留著歐美住宅區的居住環境,因為位於國家公園保護區內,建物要改修面臨許多法令的限制。

另外相對於整建來說,重建的困難之處在於土地退縮的問題。在建地很小的情況,台灣以前沒有退縮幾米的問題,如果是現在要重建,前面退三米,後面退兩米,若地只有六米,退了五米,只剩一米,就沒辦法蓋了。

各種改造方式在法令上有不同的規範,規範上「重建」最為複雜,因此相對來說,「整建」在規範上是最容易的。比如結構不符合現在的法令的部分,就只要做結構補強已符合現有法令,不用考量面積與高度的問題。

「改建」若是用途改了、或是構造方式變更了,就必須要檢討這個地方是否允許作為此種用途使用,構造方式就要重新計算。若只是空間使用方式都保留,只是改變用途,就是變更使用方式而已。

一般人也可以申請的整建

▲許多特別的物件,通常有專門的地產商提供完整的資訊和可行性分析,由他們依照屋主需求提供適合整建的建築物件。

之前房地產很好的時候,大家都朝「重建」的方向進行。不過大約四、五年前開始,雙北市的都更處大力推動「整建」。例如新北市的都更處委託新北市建築師公會來推廣,或是透過廣播告訴民眾可以來跟政府申請整建的補助。民眾若對於老屋改造上有任何疑問,新北市免費提供建築師諮詢,如果條件符合,也會提供補助,包括常見的外牆拉皮,或是公寓增建電梯。

現在談到都市更新,一般人以為就是把房子拆掉重蓋新大樓,事實上都市更新的規定有分「重建」與「整建」,「整建」其實是包含在都市更新的項目中,但就利益而言,建商幾乎不會朝這個方向做。

但現在以五樓公寓來說,整個重建的機率不高,但這樣的房子很多,因此政府想要讓民眾更容易可以改善生活,改善建築機能,當在重建的可能性極低的情況下,就可以「改建」的方式來改善機能。例如五樓公寓有漏水問題、或是住四、五樓有無法爬樓梯的困難,可以考慮做房屋修繕、增設電梯。

民宅改旅宿的法規

以台灣現行的民宿「整建」案例來看,這種民宅變身成為民宿的案例究竟是否合法,其實有很多值得探討之處。

其實國外有不少旅宿都是屬於「整建」的例子,例如高野山真言宗総本山金剛峯寺,是每年許多遊客前往朝拜和遊覽之地,這個和豐臣秀吉有關聯的建築物,因為「紀伊山地の霊場と参詣道」在2004年被列入世界文化遺産,從此每年都吸引大批國際遊客前來。以往前來參拜遊覽者,多住在寺廟的「宿坊」裡,但由於國際遊客對於本地文化的不熟悉,總有許多不便之處,於是高井夫妻並想在此經營類似膠囊旅館的國際旅宿。

▲這個由建築師 竹口健太郎 規劃設計的旅宿,雖然是膠囊型態,但還是希望能創造出具有個別隱私的空間,並起將所有配管和佈線都隱藏起來,形塑乾淨潔白的空間。   (via ルファヴィル一級建築士事務所)

假設屋主要把倉庫改建成為旅館,會有什麼樣的程序?

第一點,先看這個區域能不能做旅館或想要從事的項目,例如農業區、工業區就無法經營旅館,亦即使用分區能不能做旅館。

第二點,原建築物能否容許所需的空間,這就牽涉到設計,如果空間不夠,就要用重建的方式。如果空間夠,不想改原本的房子,就要從室內設計去規劃。

只要使用分區可以容許,其他都是可以克服的。用整建的方式來做,幾乎不會有太大的問題。另外,旅館申請有分不同的規格,例如國際觀光旅館與一般旅館。以日本常見的膠囊旅館為例,膠囊旅館申請的消防規定與一般的旅館不同,例如一般旅館每個人要有三平方公尺,但膠囊旅館做不到,在這樣的情況下,申請項目就不是一般旅館了。膠囊旅館的申請就變成一間房間變得很大,只有一間房間,所謂的房間必須是密閉式的空間,因此看到膠囊旅館都沒有明確的隔間。而在材質上的要求,不管是不是旅館,公共建築就有公共建築的防火規定,例如上防火漆等。

▲另一個例子是BOOK AND BED TOKYO,這個看起來像是K書中心又像是膠囊旅館的空間,內部結構沒有到頂,不算密閉空間,加上衛浴也只有一間、所以屬於一個房間,不算是旅館規範的範圍。(via bookandbedtokyo.com)

一般旅館的規定包括走道寬度、每間房間的人數限制、廁所的數量等,若是只有一間房間,就不存在走道尺寸與廁所數的問題了。

台灣也有不少在辦公大樓中將其中樓層作為旅館的例子,當然不同的建築使用目的,主管機關也會不同,相對於網咖、KTV,旅館的限制是比較多的。

老屋改造的問題

老屋改造主要會面臨到的問題是法律上的限制。以法令來說,同一批房子若是有四十幾戶,要蓋電梯就得要這四十幾戶的同意。

都會區的整建問題在於即使是單獨成棟,但是同一批房子蓋的時候,可能用的是同一個地號,例如一個地號裡有十棟房子,持份是這個地號的十分之一,不管是申請建照、變更使用執照等等,都要另外九人的同意。所以都會區常遇到這個問題,整建無法推動進行,都是遇到這樣的問題。

空間不足,所有權人太複雜,一般人會申請整建都是自己住的,光是搞定自己這一棟就已經耗費心力,一聽到還要同一批其他棟的同意,就沒有意願、進行不下去了。拉皮要兩棟以上共同申請才有補助,拉皮感受到的便利性又沒有增建電梯高,但電梯往往因為空間不足,而無法進行。

從環保與成本的角度

▲善用政府單位所提供的資源,可向專業建築師諮詢住宅修建的疑問。

張恩誠建築師表示他個人建議的老屋改造模式是「整建」,因為把房子拆掉重蓋,雖然在周遭環境上可以做新的規劃,但重蓋其實會增加環境的負擔,拆房子會產生很多營建廢棄物,為了產生新的營建材料,又要重新製造鋼筋混凝土等,增加製造這些營建材料所產生的能源消耗。

而「整建」這種方式可以讓住戶不用花太多錢,就可以改善居住品質,對環境的影響也比較小。現在政府也大力推廣這件事,提供一些補助。只是很多的住戶沒有這些資訊,或是不了解過程,所以成功的案例並不多。以台北市這幾年來說,整個全部做好的平均一年大約四五個案子而已。實質的成功率不高。

善用政府資源

新北市的都更處委託新北市的建築師公會讓民眾諮詢,公會裡的整建維護小組,幫助民眾申請補助,都是免費的。如果想要增建電梯,現在政府已經有一些放寬規定,以前供公共使用才能裝電梯,而公共使用最少六人用,以前公寓要申請,一定要公共使用,但去年開始放寬規定,個人使用的小型三人用電梯也可以裝設了,這樣空間就不是大問題了。

人的居住環境必須硬體與軟體一起更新,透過「改建」或改造程度相對較少的「整建」就可以提高生活品質,民眾可以多多關切這方面的資訊,為自己打造更舒適的生活環境。

 

建築旅人

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【撰文:Frances Wang/攝影:吳佳容】

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